L’assemblea condominiale non può legittimamente deliberare se non consta che tutti gli aventi diritti sono stati regolarmente invitati a partecipare, e l’avviso di convocazione, che deve contenere la specifica indicazione dell’ordine del giorno, l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione, deve essere comunicato almeno 5 giorni anteriormente alla data fissata per la prima convocazione dell’assemblea e deve essere trasmesso a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare risulterà annullabile, se tempestivamente impugnata dai condòmini dissenzienti o assenti per difetto di convocazione, entro 30 giorni dalla comunicazione della delibera stessa.

Vi è da chiedersi, tuttavia, specie per gli avvisi di convocazione inviati a mezzo posta raccomandata, se è necessario che l’avviso di convocazione giunga effettivamente nelle mani del destinatario 5 giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione o se, comunque, basta che esso sia entrato nella sfera di conoscibilità del destinatario.

L’avviso di convocazione dell’assemblea è da considerarsi “atto recettizio” ai sensi dell’articolo 1335 del Codice civile, per cui vige il principio della «presunzione di conoscenza», in virtù del quale «la proposta, l’accettazione, la loro revoca e ogni altra dichiarazione diretta a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all’indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell’impossibilità di averne notizia». Tanto ha di recente ribadito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22311, pubblicata il 3 novembre 2016 .