Non va risarcito il compratore per le infiltrazioni d’acqua dovute alla vetustà e alle tecniche costruttive del fabbricato
Spetta all’acquirente interpellare l’amministratore di condominio per conoscere gli interventi di manutenzione effettuati

L’acquirente di un immobile non può chiedere al venditore il risarcimento dei danni subiti per le infiltrazioni d’acqua nell’appartamento se dovute alla vetustà del fabbricato e alle tecniche costruttive utilizzate. Non si tratta, infatti di vizi occulti ed è onere di chi compra, per evitare sorprese, interpellare l’amministratore di condominio per conoscere gli interventi di manutenzione che sono stati effettuati nel palazzo.

Lo ha affermato la seconda sezione civile della Cassazione con l’ordinanza 24343 del 16 ottobre che ha respinto la richiesta di risarcimento avanzata dall’acquirente di un appartamento nei confronti del venditore.

Il ricorrente si è rivolto al giudice esponendo che poco dopo l’acquisto dell’immobile si erano verificate nell’alloggio infiltrazioni d’acqua dal tetto ed erano comparse macchie di umidità sulle pareti. Ha chiesto quindi la condanna del veditore alla restituzione di parte del prezzo per la presenza di vizi occulti non dichiarati.

Il venditore, costituito in giudizio, si è difeso sostenendo che l'appartamento venduto era ricompreso in un fabbricato risalente agli anni '60 e, quindi, realizzato con le tecniche costruttive del tempo. Al momento dell'acquisito, peraltro, l'appartamento si trovava in precarie condizioni di manutenzione; e l’acquirente lo aveva più volte visionato prima di comprarlo. Il prezzo, infine, era stato pattuito tenendo conto di tali condizioni e gli inconvenienti realizzati erano riconducibili ad eventi atmosferici di eccezionale gravità.

Il tribunale ha accolto la domanda dell’acquirente ma la Corte d’appello ha ribaltato la decisione affermando che gli inconvenienti erano dovuti al distacco di una parte della gronda e, soprattutto, alla mancanza di una guaina sul tetto che, tuttavia era normale per le tecniche costruttive dell’epoca. Non si trattava, in sostanza di vizi occulti, ma di caratteristiche non positive dell'immobile che influiscono solo sul suo valore commerciale. Era onere del compratore, in sostanza, l'onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, se del caso interpellando l'amministratore del condominio al fine di conoscere quali interventi manutentivi erano stati effettuati per scongiurare problematiche che con il tempo sarebbero inevitabilmente venute fuori.

La vertenza è giunta quindi in Cassazione. I giudici di legittimità, nel respingere definitivamente il ricorso, hanno stabilito che in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall'articolo 1490 del codice civile. La garanzia in esame, infatti, è esclusa tutte le volte in cui il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest'ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.

Nel caso di specie, la Corte d'appello, ha accertato non solo che i venditori non hanno dato alcuna assicurazione circa l'inesistenza dei difetti poi riscontrati, ma pure che il bene acquistato si trovava in condizioni materiali tali che l’acquirente avrebbe dovuto attentamente esaminarlo onde riscontrarne, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione, le quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano conoscibili con un minimo sforzo di diligenza.

Infatti, ha concluso la Cassazione, il riferimento al bene come non nuovo comporta che la promessa del venditore è determinata dallo stato del bene stesso conseguente al suo uso, e che le relative qualità si intendono ridotte in ragione dell'usura, che non va considerata (onde escludere la garanzia) come quella che, astrattamente, presenterebbe il bene utilizzato secondo la comune diligenza, bensì come quella concreta che scaturisce dalla reali vicende cui il bene stesso sia stato sottoposto nel periodo precedente la vendita.